30 сентября агентство Artics Internet Solutions при поддержке Циан провели офлайн-встречу TrueDigital.Realty. Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан, поделился данными о состоянии рынка жилья и представил данные по четырем ключевым сегментам рынка недвижимости — новостройками, вторичным фондом, рынком аренды и загородными объектами — во втором полугодии 2020 года. А мы даем краткую выжимку из его доклада и делимся презентацией. С другими докладами можно ознакомиться по ссылке. 

Новостройки: драйверы рынка ипотечные льготы и снижение ключевой ставки

Активность рынка и число сделок начали снижаться еще до девальвации в марте: в ноябре, декабре и январе продажи были хуже, чем аналогичные значения 2018 года. Рост цен опережает динамику реальных доходов, люди покупают все меньше. Число сделок снижается уже в Q1, а в Q2 — падает в 2 раза на всех рынках.

Но это тот случай, когда стакан все-таки наполовину полон: застройщики смогли перестроиться и сохранить половину докризисного спроса. Основные драйверы, которые помогают рынку восстановиться:

• льготная ипотека
• снижение ключевой ставки
• девальвация рубля
• отложенный спрос
• улучшение жилищных условий
• закрытые границы

В ситуации с неопределенным будущим потребители предпочитают вкладывать деньги в жилье, чем держать на депозите: сформировался спрос не только у ипотечных покупателей, но и у покупателей с живыми деньгами. Льготная ипотека — самый важный фактор роста спроса: многие покупатели выходят на рынок, потому что думают что государство прекратит льготное кредитование.

На самоизоляции пользователи были недовольны условиями, поэтому стали искать условия получше: это доказывает прирост в +6% по среднему метражу сделки. Обычно этот показатель меняется редко.

В августе также выросли продажи премиального сегмента: такие сделки ждали июля и августа, так как удаленно купить такие квартиры труднее, чем квартиры эконом-сегмента. В результате восстановления спроса, увеличения продаж премиального сегмента и общего роста цен выручка московских застройщиков в августе 2020 г. составила рекордные 121 млрд руб.

Тенденция выводить на рынок новые ЖК и объекты в целом падает: число выведенных проектов меньше, чем в 2018 г. В 2018-2019 гг процент был выше, так как потребители старались использовать последнюю возможность купить квартиры без эскроу-счетов, был эффект высокой базы. Однако в 2020 г. объем вывода новых проектов находится на 60% — это не так плохо, с учетом строек, которые простаивали во время пандемии. Но объем предложения сокращается.

Вторичный рынок: постепенное восстановление рынка в Q3

Вторичный фонд завязан на движение людей, которые решают свои жилищные задачи. Но инфраструктура заключения сделок весной работала плохо, так как не все потребители успели оформить ЭЦП — электронную цифровую подпись. Показатели в целом схожи с прошлогодним периодом: доля ДКП обвально снизилась до −52% в Q2, постепенно восстановившись до −10% в Q3.

Эксперты считают, что у роста цен на рынке новостроек есть серьезный ограничитель — цены на вторичное жилье. У застройщиков больше возможностей для рекламных коммуникаций с клиентом, но когда цены на первичный и вторичный фонды приближаются к одному знаменателю, то происходит задержка роста цены на первичное жилье. Таким образом, льготное кредитование пока еще компенсирует рост цен на жилье.

Рынок аренды: спрос возвращается с приходом второй волны

По данным Циан, рынок аренды быстрее реагирует на внешнюю среду: ставки достаточно резко упали из-за карантина: от 10 до 12%. Однако после карантина постепенно выросли, примерно на половину.

Главный показатель на рынке — это сделка. Но в условиях 2020 года важнее показатель суммарного числа просмотров. Это доказывает график с ажиотажным спросом на загородную недвижимость весной: спрос на жилье за городом резко снизился после снятия ограничений. Однако как только стали появляться предварительные предупреждения о второй волне пандемии, ажиотажные просмотры снова возросли.

Продажа недвижимости: после самоизоляции интерес к загородному жилью вырос

В весенние недели происходит максимальный спад продаж недвижимости с локальным всплеском на 15 неделе после анонса льготной ипотеки — показатель спроса вырос в несколько раз. Льготная ипотека — хороший инструмент для стимулирования спроса, однако сейчас уже будет сложнее снижать ключевую cтавку, и разница между обычными и льготными условиями практически исчезнет. В целом по сравнению с прошлым годом динамика достаточно спокойная, и многие процессы на рынке будут зависеть от ограничительных мер.

Рынок жилья после пандемии Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН Cкачать